Au cours d’un bail commercial, la charge de travail constitue habituellement l’origine de désaccord entre preneur et bailleur. En effet, il est de coutume pour les bailleurs d’essayer de s’exempter des travaux, quelle que soit leur nature, en cédant cette responsabilité aux locataires. Cependant, il existe des méthodes de protection face à ces abus telles que l’article 606 du Code civil. Découvrez ici, ce qu’il faut savoir sur l’article 606 du Code civil.
Plan de l'article
Qu’est-ce que l’article 606 du Code civil ?
L’article 606 du Code civil résume les devoirs du bailleur qui est dans l’obligation de s’occuper et de garantir la construction physique de l’immeuble loué.
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Un locateur doit procurer la couverture et la clôture à ses locataires, et ses structures ou constructions doivent être conformes, principalement le réseau électrique ou d’électricité.
Au commencement du bail de type commercial, un état des lieux est nécessaire pour que les deux parties intervenantes soient en mesure de se protéger des obligations respectives en cas de contentieux.
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Le présent article demeure très limitatif et ne traite pas de tous les types de travaux qui peuvent être effectués. Dans ce domaine, la jurisprudence a interprété les diverses catégories de travaux ou d’activités en guise de complément à l’article. Elle s’appuiera sur l’article du code de l’habitation et de la construction, R.111-27, afin de définir ce concept de travaux lourd ou grand ouvrage.
Que peut-on transmettre au locataire ?
Le preneur à bail doit effectuer de petits travaux d’entretien. Il peut essentiellement être question de :
- changement de la plomberie ;
- l’entretien de la climatisation ;
- la rénovation des peintures ;
- la maintenance chaudières ;
- l’éclairage du bâtiment ;
Toutes réparations importantes résultant de la mauvaise maintenance de l’espace loué peuvent être transférées au locataire. En effet, celui-ci a l’obligation d’entretenir les locaux.
Jusqu’au 3 novembre 2014, le locateur était en mesure d’introduire dans le contrat de bail commercial une condition qui envisage de faire supporter la charge des réparations majeures à son preneur. Cette condition avait l’obligation d’être explicite et sans ambiguïté. Il est dorénavant uniquement tenu d’effectuer des réparations d’entretien de petite envergure ou mineure.
Enfin, le preneur est aussi responsable s’il s’engage dans des travaux qui provoquent des réparations majeures sans avertissement préalable du bailleur. Il doit parfaitement avoir l’accord écrit du bailleur pour tous travaux concernant la construction de l’immeuble. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra facilement faire porter la charge à son preneur en cas de problèmes résultant de ces travaux.
Quelles sont les répercussions de la loi Pinel de 2014 ?
Le locateur avait la capacité de faire porter à son preneur, les responsabilités des réparations importantes jusqu’au 3 novembre 2014. Toutefois, la loi Pinel du 18 juin de l’année 2014 suivie de l’arrêté n° 2014-1317 de la date du 03 novembre 2014 mettront un terme à cette habitude.
Le bailleur sera dorénavant dans l’obligation, qu’ils aient été prévus ou pas dans le contrat de location commercial, de se soumettre aux travaux relatifs à l’article 606 du Code civil. Celui-ci sera tenu d’exécuter les travaux importants et de prendre en charge les frais alloués. Aussi, il est défendu de tout essai de représailles contre le locataire.
L’article du code du commerce, R145-35, provenant de l’arrêté de la date du 4 novembre de l’année 2014 stipule dorénavant que ne peuvent être appliqués au preneur :
- les impositions, contributions et taxes qui incombent au bailleur ;
- les frais liés à l’ancienneté ;
- les importantes réparations résultant de l’article 606 du Code civil ;
- les frais associés à la gestion du bâtiment.
Quelles sont les exceptions à connaître ?
Le bailleur a la charge des réparations majeures tandis que le preneur à bail doit procéder au financement des travaux habituels dits d’entretien. Cependant, dans le contexte d’acquisition d’un logement de tourisme, étudiant ou encore un logement pour personnes âgées, la distribution des réparations n’est pas similaire.
En effet, dans ce cas de figure, il est possible que le bailleur ne soit pas tenu d’effectuer des réparations majeures en vertu prévues par l’article 606 du Code civil. Il appartient à l’exploitant du logement de prendre en charge ce genre de réparations.
Il est à remarquer qu’il est important d’engager un avocat pour un accompagnement, que vous soyez bailleur ou preneur.
